Checklist avant de mettre un logement en location
Lister les vérifications qui font gagner du temps au moment de la mise en location.
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Pour mettre un logement en location dans de bonnes conditions, validez cinq points dans l’ordre : la conformité et les diagnostics obligatoires, le loyer et les charges autorisés, le type de bail adapté, le dossier locataire et les clauses du contrat, puis l’état des lieux et la remise des clés. Cette checklist évite les annonces retirées, les litiges et les pertes de loyer.
Conformité et diagnostics obligatoires avant de publier l’annonce
Un logement mis en location doit être décent, c’est-à-dire offrir un espace suffisant, une isolation correcte, une aération, une installation électrique et gaz sans danger, et des équipements conformes. Avant de photographier la pièce principale, contrôlez la surface habitable, la présence des fenêtres, le chauffage et l’eau chaude. Un logement trop petit ou insalubre ne peut pas être loué, même avec un loyer modéré.
Les diagnostics techniques constituent la deuxième vérification. Leur validité varie, et un document périmé peut bloquer la signature du bail ou engager votre responsabilité. Le tableau suivant récapitule les principaux cas.
| Diagnostic | Validité indicative | Quand le prévoir |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | Dès la mise en location |
| Diagnostic gaz | 6 ans | Installation de plus de 15 ans |
| Diagnostic électricité | 6 ans | Installation de plus de 15 ans |
| CREP amiante | Illimitée si absence | Selon la date du permis de construire |
| Diagnostic plomb | 1 an si positif, illimitée si négatif | Logement construit avant 1949 |
| ERP | 6 mois | Zones à risque |
| Mesurage loi Carrez | Illimité | Logement en copropriété |
Pour un logement en copropriété, vérifiez également le règlement de copropriété et les éventuelles restrictions sur la location, notamment les clauses d’habitation bourgeoise ou l’interdiction des locations saisonnières. Le syndic peut vous confirmer les usages.
Loyer, charges et encadrement : les montants à ne pas dépasser
Fixez le loyer en fonction du marché local, de la surface, des équipements et de l’emplacement. Dans les zones tendues, un encadrement des loyers peut s’appliquer. Consultez l’arrêté préfectoral et les loyers de référence. Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, à justifier dans le bail.
Les charges récupérables sont listées par décret. Elles comprennent l’entretien courant, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères selon la taxe, et certaines fournitures. Une provision sur charges est versée mensuellement, puis régularisée chaque année. Le bailleur doit fournir un décompte annuel.
- Charges récupérables : entretien des parties communes, eau froide, ascenseur, chauffage collectif.
- Charges non récupérables : gros travaux, ravalement de façade, remplacement d’équipements vétustes.
Un loyer trop élevé par rapport aux plafonds locaux peut être contesté par le locataire. Mieux vaut vérifier avant de publier l’annonce que de devoir rembourser un trop-perçu.
Choisir entre location nue, meublée ou bail mobilité
La location nue s’adresse à un locataire qui apporte son mobilier. Le bail dure trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale. La location meublée exige un équipement minimum, défini par décret, et le bail court sur un an, renouvelable. Le bail mobilité, d’un à dix mois, reste réservé à certains publics comme les étudiants, les salariés en mission ou en formation.
Le choix influence la fiscalité, la gestion et les droits du locataire. Par exemple, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en nu, contre deux mois en meublé. Vérifiez aussi la réglementation locale sur les meublés touristiques si vous louez à la nuit.
Constituer un dossier locataire conforme et suffisant
La loi fixe la liste des pièces que vous pouvez demander. Aucun document supplémentaire ne peut être exigé, sauf cas particulier prévu par la réglementation. Pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatifs de revenus, avis d’imposition, contrat de travail : ces éléments restent autorisés. Vous ne pouvez pas conserver de copie de la carte d’identité ou du permis de conduire. Le garant peut être demandé si le locataire ne remplit pas les conditions de solvabilité.
Un dossier complet accélère la décision et réduit le risque d’impayé. Demandez des documents lisibles et récents. Si un candidat refuse de fournir une pièce autorisée, vous pouvez écarter sa candidature, mais jamais pour un motif discriminatoire.
Clauses du bail et dépôt de garantie : les erreurs qui coûtent cher
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Un bail écrit est obligatoire. Il doit mentionner les noms, la surface, la destination, le loyer, les charges, la durée, le dépôt de garantie et les clauses particulières. Certaines clauses sont interdites : par exemple, une clause qui autorise le bailleur à entrer sans prévenir, ou qui interdit toute activité associative. D’autres sont obligatoires : clause résolutoire, assurance, travaux, etc.
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges en location nue, deux mois en meublé. Il doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Tout retard peut entraîner des intérêts.
État des lieux et remise des clés : la dernière ligne droite
Réalisez un état des lieux d’entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos datées. Notez l’état des murs, des sols, des équipements, des menuiseries, et relevez les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Remettez au locataire un dossier comprenant le bail, les diagnostics, la notice d’utilisation des équipements et les coordonnées du syndic ou du gestionnaire.
Prévoyez un inventaire du mobilier pour une location meublée. Chaque élément doit être listé, avec son état. Un inventaire incomplet peut vous être reproché lors du départ.
Checklist finale avant de signer
- Logement décent, surface et équipements vérifiés.
- Diagnostics à jour et annexés au bail.
- Loyer conforme au marché et aux plafonds locaux.
- Charges récupérables listées, provision justifiée.
- Type de bail choisi et adapté au projet.
- Dossier locataire complet et conforme.
- Bail écrit, clauses vérifiées.
- Dépôt de garantie encadré.
- État des lieux d’entrée réalisé et signé.
- Compteurs relevés, clés remises contre décharge.
Quels diagnostics doivent être remis au locataire avant la signature du bail ?
Le DPE, le diagnostic gaz et électricité, le CREP, le diagnostic plomb, l’ERP et le mesurage loi Carrez en copropriété. La liste exacte dépend de l’ancienneté et de la localisation du logement. Un diagnostic périmé peut être régularisé avant l’entrée dans les lieux, mais mieux vaut anticiper.
Peut-on demander un justificatif de domicile antérieur au locataire ?
Oui, un justificatif de domicile figure parmi les pièces autorisées, mais il doit être récent et ne pas porter sur des documents interdits. La liste des pièces est limitative, donc tout autre document peut être refusé par le locataire.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie en location meublée ?
Le délai est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Ce délai court à partir de la remise des clés. Passé ce délai, des pénalités peuvent s’appliquer.
Faut-il une assurance pour mettre un logement en location ?
L’assurance habitation est obligatoire pour le locataire, et le bailleur doit s’assurer pour les risques locatifs comme l’incendie ou les dégâts des eaux. Vérifiez votre contrat propriétaire non occupant. Une clause du bail peut exiger la preuve d’assurance chaque année.
La checklist change-t-elle pour un logement en zone tendue ?
Oui, en zone tendue, l’encadrement des loyers peut s’appliquer et le bailleur doit respecter un loyer de référence. Un complément de loyer est possible seulement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Renseignez-vous auprès de la préfecture ou de l’observatoire local des loyers.
L'auteur
Camille Berthelot
Rédactrice en chef
Ancienne gestionnaire locative, je publie ici mes essais et mes comparatifs. Mon domaine : gestion locative et suivi des baux.
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